如何做好物业前期介入(做好物业前期介入及管理服务工作工作)
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2024-01-11
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如何做好物业前期介入
物业管理不能只是从交付接管开始,适当的前期介入,可以提前发现项目开发过程中设计、施工阶段的问题,更早地协调解决,为后期运维创造价值。
一、 前期介入的概念
中标后物业公司与开发商签订了前期物业服务合同后,在业主入住前的各个阶段(规划、施工、销售等阶段),就介入管理,为开发商提出有关规划设计、设备选用、功能布局、施工监理、工程竣工、验收接管、房屋销售/租赁等多方面的建设性意见,并在此阶段制订出物业管理方案(专业性与经验性体现)。
二、 前期介入的必要性
1. 考查整体工程进度,协助开发商审议各专业工程阶段性计划;
2. 根据自身管理经验,对项目设计、功能、设备、安装提出建议;
3. 根据物业管理及普遍业主需求,对绿化、用水点、垃圾桶、设施设备等提出建议;
4. 从智能化管理角度,对智能化系统、楼宇自控等性价比方面,提出设备配置建议;
5. 从环保管理角度,对节能、环保等方面成功经验提出建议;
6. 从工程质量、维修管理、防火安全等方面,提出建议;
7. 从创建优秀小区/甲级物业等角度,根据各等级优秀物业管理的考核评比标准,提出建议;
三、 前期介入的工作安排
1. 成立工作组:组长/副组长、专业工程师、物管员等;
2. 工作方式:周例会、每日巡场检查、提供记录报告;
3. 工程监督:
A. 审阅楼宇、设备图纸及设计;
B. 设施设备隐蔽线路的熟悉与标准;
C. 从物业管理角度向开发商提供建议;
D. 按工程合同承诺标准,编制验收表格;
E. 制订验收程序,并接管物业设施,初验遗漏工程;
F. 提出楼宇、设施设备保养及维修建议;
4. 物业验收接管:
A. 楼宇各单项验收、公共区域验收、各项设备设施测试、楼宇内部初验、绿化验收;
B. 接管安排:制订接管计划、准备各类文件、人员安排、接管培训、清洁开荒、现场氛围布置;
C. 遗漏工程跟进:收集整理资料及落实遗漏工程跟进;维修后复验,通知业主方再次验收;现场施工方的管理讨论;
D. 各服务项目检讨:物业保险、人力资源、保安保洁、维护保养、客服投诉、园艺绿化保养及节日布置、公共关系安排;
5. 前期介入的费用测算:人员配置及薪资、交通通讯补贴、办公费用等;
四、 前期介入的管理内容
1. 施工期的介入:(土建工程基本完工、设施设备基本到位之前)
A. 介入工作方式:工程师进场,熟悉建施、水电、设备安装图;隐蔽工程记录;了解新技术运用情况,收集整理各专业施工技术资料;对施工进行监督(发现影响今后使用功能的工程问题,及时提出整改建议);
B. 重点关注问题:高压开关柜产品质量;供电系统的非阻燃型电缆;中央空调机组电缆敷设质量;排水系统的防洪措施;电梯底坑渗水;喷淋系统的试压;中央空调系统的冷冻水系统保温质量;弱电机房防尘通风;柴油发电机带负荷试验;防雷系统施工质量;
2. 设备安装调试期的介入:(从设备安装开始到调试验收全过程)
A. 工作方式:由工程部参与调试工作,现场学习;
B. 重点关注:物业功能组合不合理;由于物业功能定位不准;后期供电负荷不只;公共照明的电力浪费;业主二装后供电负荷分配未留余地;中央空调机组电缆未采用封闭母线;供电系统的配置容量、分配计量不满足需求;给排水系统未充分考虑业主需求;空调负荷日夜相差大,选用同一制冷量的机组,电力浪费;中央空调系统的回风量被忽视,风口布置不合理,降低制冷效率;消防系统的自动报警及烟感,未考虑装修扩容需要;电梯/扶梯选型落后;绿化和停车场管理的布局不合理。
3. 公共设施营建期介入:室外绿化及园林小品的前期介入,地下停车场与道路的前期介入。
4. 竣工验收期的介入:
A. 成立验收小组;
B. 对物业图纸、变更、设备合格证及试运行记录等技术资料验收;
C. 按移交设备清单的要求进行核对验收;
D. 验收小组对物业按运行系统验收(供电、给排水、土建/装饰、通风、消防、防盗/对讲、电梯、空调系统);
E. 对业主二次装修的设计审查和施工管理;
F. 办理与开发商的正式接管手续;
G. 重点关注的资料文件:建设报批文件;竣工验收文件;地勘报告;设计文件;施工及验收记录资料;设备验收文件(电梯验收、变电所验收、中央空调系统调试、消防验收、质检站及政府综合验收)。
5. 其他前期介入:
A. 办公场所的准备;
B. 物资装备;
C. 常用备用物品的准备;
D. 收尾工程施工人员材料管理。
物业公司的前期介入,不仅可以为开发商项目管理,提出专业的经验建议,也为后期项目运维打下坚实的基础,为创造优质项目运营创造条件,需要我们加强建设期与运维期之间的交叉管理,最终提高产品竞争力。
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如何做好物业前期介入
物业管理不能只是从交付接管开始,适当的前期介入,可以提前发现项目开发过程中设计、施工阶段的问题,更早地协调解决,为后期运维创造价值。
一、 前期介入的概念
中标后物业公司与开发商签订了前期物业服务合同后,在业主入住前的各个阶段(规划、施工、销售等阶段),就介入管理,为开发商提出有关规划设计、设备选用、功能布局、施工监理、工程竣工、验收接管、房屋销售/租赁等多方面的建设性意见,并在此阶段制订出物业管理方案(专业性与经验性体现)。
二、 前期介入的必要性
1. 考查整体工程进度,协助开发商审议各专业工程阶段性计划;
2. 根据自身管理经验,对项目设计、功能、设备、安装提出建议;
3. 根据物业管理及普遍业主需求,对绿化、用水点、垃圾桶、设施设备等提出建议;
4. 从智能化管理角度,对智能化系统、楼宇自控等性价比方面,提出设备配置建议;
5. 从环保管理角度,对节能、环保等方面成功经验提出建议;
6. 从工程质量、维修管理、防火安全等方面,提出建议;
7. 从创建优秀小区/甲级物业等角度,根据各等级优秀物业管理的考核评比标准,提出建议;
三、 前期介入的工作安排
1. 成立工作组:组长/副组长、专业工程师、物管员等;
2. 工作方式:周例会、每日巡场检查、提供记录报告;
3. 工程监督:
A. 审阅楼宇、设备图纸及设计;
B. 设施设备隐蔽线路的熟悉与标准;
C. 从物业管理角度向开发商提供建议;
D. 按工程合同承诺标准,编制验收表格;
E. 制订验收程序,并接管物业设施,初验遗漏工程;
F. 提出楼宇、设施设备保养及维修建议;
4. 物业验收接管:
A. 楼宇各单项验收、公共区域验收、各项设备设施测试、楼宇内部初验、绿化验收;
B. 接管安排:制订接管计划、准备各类文件、人员安排、接管培训、清洁开荒、现场氛围布置;
C. 遗漏工程跟进:收集整理资料及落实遗漏工程跟进;维修后复验,通知业主方再次验收;现场施工方的管理讨论;
D. 各服务项目检讨:物业保险、人力资源、保安保洁、维护保养、客服投诉、园艺绿化保养及节日布置、公共关系安排;
5. 前期介入的费用测算:人员配置及薪资、交通通讯补贴、办公费用等;
四、 前期介入的管理内容
1. 施工期的介入:(土建工程基本完工、设施设备基本到位之前)
A. 介入工作方式:工程师进场,熟悉建施、水电、设备安装图;隐蔽工程记录;了解新技术运用情况,收集整理各专业施工技术资料;对施工进行监督(发现影响今后使用功能的工程问题,及时提出整改建议);
B. 重点关注问题:高压开关柜产品质量;供电系统的非阻燃型电缆;中央空调机组电缆敷设质量;排水系统的防洪措施;电梯底坑渗水;喷淋系统的试压;中央空调系统的冷冻水系统保温质量;弱电机房防尘通风;柴油发电机带负荷试验;防雷系统施工质量;
2. 设备安装调试期的介入:(从设备安装开始到调试验收全过程)
A. 工作方式:由工程部参与调试工作,现场学习;
B. 重点关注:物业功能组合不合理;由于物业功能定位不准;后期供电负荷不只;公共照明的电力浪费;业主二装后供电负荷分配未留余地;中央空调机组电缆未采用封闭母线;供电系统的配置容量、分配计量不满足需求;给排水系统未充分考虑业主需求;空调负荷日夜相差大,选用同一制冷量的机组,电力浪费;中央空调系统的回风量被忽视,风口布置不合理,降低制冷效率;消防系统的自动报警及烟感,未考虑装修扩容需要;电梯/扶梯选型落后;绿化和停车场管理的布局不合理。
3. 公共设施营建期介入:室外绿化及园林小品的前期介入,地下停车场与道路的前期介入。
4. 竣工验收期的介入:
A. 成立验收小组;
B. 对物业图纸、变更、设备合格证及试运行记录等技术资料验收;
C. 按移交设备清单的要求进行核对验收;
D. 验收小组对物业按运行系统验收(供电、给排水、土建/装饰、通风、消防、防盗/对讲、电梯、空调系统);
E. 对业主二次装修的设计审查和施工管理;
F. 办理与开发商的正式接管手续;
G. 重点关注的资料文件:建设报批文件;竣工验收文件;地勘报告;设计文件;施工及验收记录资料;设备验收文件(电梯验收、变电所验收、中央空调系统调试、消防验收、质检站及政府综合验收)。
5. 其他前期介入:
A. 办公场所的准备;
B. 物资装备;
C. 常用备用物品的准备;
D. 收尾工程施工人员材料管理。
物业公司的前期介入,不仅可以为开发商项目管理,提出专业的经验建议,也为后期项目运维打下坚实的基础,为创造优质项目运营创造条件,需要我们加强建设期与运维期之间的交叉管理,最终提高产品竞争力。
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